Korisne informacije

KOLIKI JE POREZ NA PROMET I KO GA PLAĆA?

Porez na promet – porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nepokretnosti od strane nadležne Republičke Uprave Javnih Prihoda – Filijala Opštine gde se nepokretnost nalazi. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza ide na teret Prodavca, ali je višegodišnja praksa da ovaj porez plaća Kupac u ime Prodavca.

DA LI SE KUPOVINOM PRVOG STANA OSLOBAÐAM PLAĆANJA POREZA NA PROMET?

Ukoliko ne posedujete nekretninu na teritoriji Srbije oslobođeni ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu površine do 40 m2.
Ukoliko kupljena nekretnina ima više od 40 m2, porez na prenos apsolutnih prava plaćate samo razliku u kvadraturi. Na svakog člana domaćinstva, koji ne poseduje nekretninu, a živi sa Vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15m2.

KOLIKI JE ZAKONSKI ROK ZA PRIJAVU PLAĆANJA POREZA NA PROMET?

Zakonski rok za prijavu poreza na prenos apsolutnih prava je 30 dana od overe Ugovora o kupoprodaji. Osim overenog Ugovora o kupoprodaji, potrebno je priložiti i prethodni osnov sticanja (dokaz vlasništva) Prodavca tj. Ugovor kojim je on stekao predmetnu nepokretnost, sa poreskom klauzulom (pečatom RUJP), kao i ličnom kartom Prodavca.

 KOJA JE RAZLIKA IZMEÐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH NEPOKRETNOSTI?

Razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotekarne ili založne kredite, a na neuknjižene ne, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko kredita banke i firme. Neuknjiženi stanovi time ne gube vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom Ugovora o kupoprodaji kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se nepokretnost nalazi, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti.

KAKO SE VRŠI ISPLATA KUPOPRODAJNE CENE?

Prilikom sklapanja Predugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, obično se ugovara i davanje kapare u iznosu od 10% od celokupne kupoprodajne cene nepokretnosti, koja može biti isplaćena u efektivnom stranom novcu, u gotovini, u iznosu do 10.000,00 evra koliko zakon dozvoljava isplatu u gotovom novcu. Isplata preostalog dela kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Odabir banke je stvar dogovora između Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost. Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih računa traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 1000 do 8000 RSD.

KAKO DA UKNJIŽIM NEPOKRETNOST?

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Ugovora o kupoprodaji, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Ugovora o kupoprodaji uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno, katastru nepokretnosti.

Ukoliko nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog ko je davao stanove u otkup. Potrebno jeda vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, čak i ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti određenih opština, odnosno, preduzeća-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknjižene. Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno poneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje.(agencija” Kvadrat” po potrebi, asistira vlasniku u pribavljanje navedene dokumentacije)

Taksa za uknjižbu Republičkog geodetskog zavoda - Službe za katastar nepokretnosti trenutno iznosi 5.010,00 dinara, a plaćate i RAT (republička administrativna taksa) u iznosu od 310,00 dinara.

ŠTA JE KAPITALNA DOBIT?

-Kapitalna dobit je razlika između kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 15%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla u poslednjih 10 godina. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog roka, nisu obveznici kapitalne dobiti.
-Oslobađanje od kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nepokretnosti kojom rešavate stambeno pitanje i to u roku od 90 dana od dana prodaje stana.

ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU NEPOKRETNOSTI?

Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac.

Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda ili Javnog beležnika, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na prenos apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga - vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, sa RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znači, potrebno je da postoji pravni kontinuitet od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno novi vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

KOJE SU OBAVEZE PRODAVCA?

Od momenta zaključenja Predugovora do zaključenja Ugovora o kupoprodaji, Prodavac je u obavezi da dostavi izvod iz matične knjige rođenih, kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu usluga Telekoma Srbija, EPS-a, JKP Infostana i poreza na imovinu i donese potvrde ili račune kojima to dokazuje.

Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja Ugovora o kupoprodaji preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.

Na dan zaključenja Ugovora o kupoprodaji Prodavac je u obavezi da plati posredničku proviziju po osnovu potpisanog Ugovora o posredovanju sa našom Agencijom.

KOJE SU OBAVEZE KUPCA?

Obaveza Kupca je da isplati celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.

Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, koji može u iznosu do 10.000,00 evra isplatiti u gotovom novcu,  a ostatak u dogovorenom roku, nakon overe Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod Javnog beležnika, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju agencije, takse kod Javnog beležnika (Notara) za overu Predugovora, Ugovora, odnosno Aneksa, transfer u izabranoj banci, Porez na promet apsolutnih prava po prijemu Rešenja, u propisanom roku, kao i takse za prenos pretplatnih prava ( EPS), i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi. Nakon transfera novca u banci, prodavac je dužan da overi izjavu da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti zajedno sa klausulom inabulandi iz razloga što se bez ove izjave kupac ne može uknjižiti.

KAKO SE VRŠI PRIMOPREDAJA NEPOKRETNOSTI?

Primopredaja nepokretnosti, odnosno ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:

Pre potpisivanja i overe Ugovora o kupoprodaji odlazi se u nepokretnost gde se proverava da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari;

Dolazak u Agenciju, sklapanje Ugovora o kupoprodaji, a potom overa kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se nepokretnost nalazi;

Isplata kupoprodajne cene u banci;

Dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva.